随着大马在被延长的行动限制令（MCO）下度过了第三个星期，面对前所未有的社会政治和经济变化，各行各业的马来西亚人面临着越来越大的不确定性。
在新型冠状病毒（Covid-19）持续爆发的这期间，行动限制令对于马来西亚经济的影响尚未完全揭晓。经济保守派们估计，2020年的国内生产总值（GDP）将从2.0％增长到2.5％，而其他经济分析师们则预测，国内经济和全球经济都会面临衰退。
话虽如此，致力于成为全国人民房地产顾问的马来西亚PropertyGuru则预测这股对购屋者情绪的相应影响将会是短暂的，并有望在短期内恢复正常。
民生问题将成为百姓生活重点
PropertyGuru马来西亚地区经理费南德斯提到: 「由于在行动限制令期间，许多非必要企业的关闭对于大家的收入和就业造成了极大的影响，许多马来西亚人如今优先考虑柴米油盐酱醋茶问题。」
「尽管诸如2020年政府公告的经济刺激计划（ESP）和马来西亚国家银行给与的长达六个月的展延偿还延期贷款或融资等措施，为市场日后的反弹奠定了一定基础，但这种购屋情绪的减弱可能会持续到2020年下半年。」
年初以来，有意购屋者的情绪已经持续下降，2020 上半年PropertyGuru Malaysia Consumer Sentiment Study研究报告指出，Property Sentiment Index有所下降，从去年同期的44点下降至42点。
即使有推动因素，例如马来西亚国家银行最近将隔夜政策利率（OPR）调整为2.50％，但房地产情绪指数的下降极可能导致房屋贷款的申请下降。除此之外，其他受到新型冠状病毒（Covid-19）爆发而影响的市场，已经看到抵押贷款的申请下降了多达30％的现象。
跨过这些短期影响，房产建筑数据分析和解决方案服务提供商，MyProperty Data私人有限公司的研究，再次强调了房地产市场在以往的经济低迷和病毒爆发后（特别是2002年的严重急性呼吸道综合症（SARS）疫情）的复原力。
房地产业的复原力
尽管最近发生的一连串事件，确实使到旅游业和酒店业等诸多行业陷入停顿的困境，但在这不确定性极高的时期内，房地产的交易量和价值一直保持强劲。
费南德斯指出，1998年的经济衰退，以及尼帕病毒的爆发，促使了房地产的交易量和价值分别下降了32.3％和47.6％，也同时是近几十年来最大的下滑。
「然而，该行业仍然在向前发展，一共进行了186,000笔交易，价值高达279亿令吉。不仅如此，在过去的几十年中，房价整体上依然持续增长，突显了房地产作为资产类别的优点。」
根据国家财产信息中心（NAPIC）的数据，自2001年以来，尽管其增长率在2001年降至1.1％的低位，但事实上全国房屋价格指数并未出现过整体下降的现象。
就房地产类型而言，从1999年至2009年，高楼房产的房价波动性最大，从2003年的高点15.1％下跌到前一年的低点–5.9％。
从2009年到2018年，这种波动性蔓延到其他房地产类别，例如独立式和半独立式房屋。自1999年以来，排屋在房地产类型中表现出最稳定和一致的房价增长，2018年该领域的价格增长了6.5％。
由此可见，有意购屋者们接下来将重点关注排屋的发展。这个结论得到2020上半年PropertyGuru Malaysia Consumer Sentiment Study研究报告的支持，因为该报告发现，排屋是马来西亚人的首选住所（约39％的受访者如此表示）。
对于地段的多样性需求高
以上所述的价格趋势在整个市场中均可见，需求则随区域而有所不同。例如，MyProperty Data研究显示，就交易量而言，排屋在1999年至2004年期间都是大巴生谷地区的首选。
然而，在如今这些危机年代，吉隆坡对于豪华公寓和服务式公寓的需求偏高。槟城的高楼房产也备受欢迎，尤其是一些较低端的公寓和组屋。
MyProperty Data总执行长Joe Hock Thor表示，雪兰莪而言，位于城市边缘的梳邦再也，USJ和终点站布特拉高原（Putra Heights）里的排屋是市场上最热门的房产。中位数价格从1999年的220,000令吉飙升到2004年的400,000令吉。在此期间，对于Setia Alam，巴生和其他偏远地区的需求在2012年也同样增长。
「Sime Darby，SP Setia，Gamuda Land和IOI等发展商顺风启航，完美地捉住了这个趋势，在拥有城市总体规划的城镇内以靠近城市房价的价格建造了更大的房屋。吉隆玻内对于高楼房产的高人气和需求现象也在2003年后回升; 这情况可能是因为一些现金充裕的投资者们借此机会以折扣价购买了大量的人气物业。」
这导致了房价的大幅度上涨，其中高楼房产的中位数价格从2003年第4季度的350,000令吉上升到2009年第4季度的765,000令吉。
转折点和恢复能力
无论是在房价、房地产的交易量或价值，房地产市场一直以来都反复展现出了经济低迷后立即反弹的趋势。
此现象在1998年（亚洲金融危机和尼帕病毒爆发），2002年（严重急性呼吸道综合症，SARS爆发）和2008年（全球金融危机和甲型H1N1流感爆发）后的几年内所看到的房地产交易量和价值飙升中一览无遗。
其后，在紧接着2001年，2006年和2009年的相隔几年内，全国房屋价格的增长也出现了相似的回升。费南德斯表示，近年来，房价的上涨以及房地产的交易量和价值已经开始放缓，对于住宅过剩的情况，有关当局也采取了应对措施。这些因素极可能缓解如今房地产市场情绪低迷对市场的潜在影响。
「展望未来，投资者们为了管理其所面临的风险，都将倾向在不确定性高的时期重组其投资组合，将房地产视为一项值得投资，利润高的商业冒险。随着市场恢复平衡，投资者们的投资组合重组再加上自然的市场矫正力量，都可能在危机年份后住宅物业的急剧复苏里扮演着重要角色。」
在行动限制令和新型冠状病毒（Covid-19）爆发后，在各种旨在促进国内市场整体流动性的举措下，这些模式将注定重演。
这些举措包括，马来西亚国家银行将法定准备金率降低至3.00％、展延偿还延期贷款或融资、修改隔夜政策利率（OPR）以及在政府较早前公告的经济刺激计划（ESP）中更改雇员公积金局（EPF）的自愿缴纳方式。
费南德斯表示，对于那些日常生活已成问题和日常开销吃紧的人们，这些举措有助于解决他们生活上的金钱困难，同时又提供了他们重建储蓄的机会。对于那些经济上较为富裕的人们而言，这也是投资的好时机。
「其实，已经有好几个机构开始呼吁有关当局修改第三套房购的贷款价值比率上限。在房地产格局持续变化的情况下，由发展商主动为购屋者们增值的此项举动将有办法满足经济上较为富裕的有意购屋者们的需求。」
GuruCares 对房地产经纪们伸出援手
在技术驱动的远程操作方面上，新型冠状病毒（Covid-19）的爆发和行动限制令突显了国内企业中存有的结构缺陷。尽管房地产经营者们正在一步一步地逐渐利用在线平台来推高销售数目，但是身为地基的传统商业模式将依然保持。
费南德斯说: 「发展商们已经在虚拟表演单元和在线范例上落力投资，让它们可以在提供信息上起到作用。话虽如此，由于购买房产和物业需要投入大量的情感和财务付出，因此房地产的买卖上始终需要些许人情味，其中包括实体陈列室和实地参观。」
话虽如此，PropertyGuru也无法否认行动限制令和其他在近期内生的事情对于业内利益相关者们的潜在影响和打击，尤其是往往在涉及范围极大的国家住房议程中被忽视的房地产经纪们。
作为亚洲最大的房地产科技公司，PropertyGuru宣布推出一系列GuruCares计划 (http://bit.ly/PGMYstandbyyou)
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